Les clés d'un local commercial attractif pour une cession de bail réussie
La cession d’un bail commercial représente évidemment une possibilité offerte commerçant qui ne vend pas son fonds. Afin de faciliter cette transition et pour attirer des repreneurs potentiels, certaines caractéristiques du local vont faire toute la différence. Une préparation précise, minutieuse ainsi qu’une mise en valeur stratégique des atouts du local seront essentielles pour séduire tous les candidats à la reprise. Voici une analyse rapide des quelques points essentiels à considérer pour booster l’attractivité de votre local commercial.
L'emplacement : le facteur primordial de succès
« L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » cela n’a jamais été aussi vrai qu’en matière de commerce. Un local bénéficiant d’une forte visibilité ainsi que d’un accès facile voici deux atouts majeurs pour tout repreneur du bail. La proximité des transports en commun, par exemple, ou la densité de population environnante et encore l’analyse de la concurrence locale sont des éléments déterminants pour évaluer le « Facteur Local de Commercialité » (FLC).
« Lorsque j’ai repris cette boutique proche de la rue Sainte-Catherine à Bordeaux, j’étais certaine que l’emplacement ferait 80% du travail. Trois ans plus tard, mon chiffre d’affaires a dépassé mes espérances grâce au flux permanent de clients, » témoigne Martine Gachon, propriétaire d’une boutique de prêt-à-porter.
Un bon emplacement influence directement la zone de chalandise – c’est-à-dire la zone géographique d’où provient l’essentiel de la clientèle d’un point de vente. Il est important de distinguer cette notion de celle de clientèle régulière. Tandis que la chalandise représente l’ensemble des consommateurs potentiels qui fréquentent ou pourraient fréquenter le commerce en raison de sa seule localisation, les clients réguliers constituent un sous-ensemble fidélisé qui, lui, revient régulièrement. Un commerce pourra, dans un même mouvement, attirer un chaland important (personnes de passage) tout en développant une base solide de clients fidèles grâce à la qualité de ses produits ou services.
La surface et l'organisation de l'espace
Selon la Fédération française du commerce et de la distribution, 73% des repreneurs considèrent l’agencement rationnel de l’espace comme étant le critère décisif dans leur choix. La surface doit également être adaptée à l’activité envisagée, et l’organisation de l’espace devra permettre l’utilisation optimale du local.
L’aménagement intérieur mérite lui aussi une attention particulière lors de la valorisation du local pour une cession. Un espace bien agencé va faciliter le parcours client et permettre une exposition optimale des produits ou services. Les repreneurs potentiels seront particulièrement attirés par un local dont l’organisation spatiale sera déjà pensée de manière efficace, car cela représente un gain de temps ainsi que d’investissement considérables.
Des commodités qui sont bien pensées
Les toilettes, les zones de stockage ou les places de stationnement constituent des atouts non négligeables. Ces éléments contribuent au confort autant pour les exploitants que pour la clientèle.
L’accessibilité du local, notamment pour les personnes à mobilité réduite, est également un critère important qui peut influencer la décision d’un repreneur. De même, les caractéristiques techniques comme la présence d’une climatisation, d’une bonne isolation thermique ou d’installations électriques aux normes sont des arguments de poids dans la négociation d’une cession de bail.
Un linéaire vitrine qui soit attractif
La vitrine pour certains types de commerces représente la première interface avec le client potentiel. Un linéaire vitrine qui est important offrira une exposition visuelle qui pourra significativement augmenter le trafic en magasin (faire entrer le chaland) et ainsi, booster les ventes.
La configuration de la vitrine, son orientation voire son exposition à la lumière naturelle sont des éléments déterminants pour attirer l’attention des passants. Une vitrine bien conçue pourra transformer un simple chaland en client effectif. Les études montrent qu’une vitrine attractive peut augmenter le taux de conversion des passants de 20 à 30%.
La polyvalence des activités exploitables
Un local permettant diverses activités commerciales présente un avantage considérable. Connaître les autorisations d’usage et analyser le marché local permet d’identifier les opportunités correspondant aux besoins du quartier, rendant ainsi le local plus attractif pour un éventail encore plus large de repreneurs.
Les clauses du bail concernant la « destination des lieux » méritent donc une attention particulière. Un bail autorisant plusieurs types d’activités (par exemple la clause « tous commerces ») sera plus attractif qu’un bail limité à une seule catégorie d’activité. Il est parfois possible de négocier une modification de la destination des lieux avec le propriétaire avant la cession, ce qui peut significativement augmenter la valeur du droit au bail (attention : en contrepartie, le bailleur pourra en profiter pour négocier une augmentation de loyer).
L'importance du dossier de présentation
Pour mettre en valeur tous ces atouts, la préparation d’un dossier complet et professionnel est recommandée. Ce document devrait inclure des photographies de qualité du local, des plans détaillés, des informations sur le quartier et sa démographie, ainsi que des données sur la zone de chalandise et la clientèle existante.
Des indicateurs chiffrés sur la fréquentation du quartier, le passage piétonnier devant le local ou encore le chiffre d’affaires réalisé par mètre carré peuvent constituer des arguments persuasifs pour les repreneurs potentiels.
En mettant en valeur ces aspects lors de la présentation de votre local commercial, vous augmenterez alors considérablement vos chances d’attirer des repreneurs sérieux et de réaliser une cession de bail dans les meilleures conditions, valorisant de fait votre investissement initial.