Les diagnostics techniques obligatoires lors de la cession d'un fonds de commerce
La cession d’un fonds de commerce est une opération juridique complexe qui nécessite de nombreuses formalités. Parmi celles-ci, les diagnostics techniques occupent une place prépondérante, car ils garantissent la transparence de la transaction (la « due diligence ») et protègent les intérêts du cessionnaire. Petit tour d’horizon des diagnostics à réaliser avant toute cession de fonds de commerce.
Le cadre légal des diagnostics techniques
Depuis la loi Alur et les diverses réglementations complémentaires, le cédant d’un fonds de commerce est tenu de fournir au cessionnaire un certain nombre de diagnostics techniques relatifs aux locaux commerciaux. Ces obligations visent à garantir la sécurité des personnes qui fréquenteront l’établissement (le personnel comme les clients) ainsi qu’à informer le repreneur sur l’état réel du bien qu’il est sur le point d’acquérir.
« Les diagnostics techniques sont devenus un élément central des négociations lors d’une cession de fonds. J’ai déjà vu plusieurs transactions échouer à la dernière minute à cause de diagnostics révélant des problèmes structurels importants, » confie Maître Garçon, avocat spécialisé en droit commercial.
Le diagnostic amiante, une priorité absolue
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les locaux commerciaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Selon l’Observatoire National de la Santé au Travail, 87% des commerçants ignorent encore que ce diagnostic est impératif même pour un simple changement d’exploitant.
Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié qui recherchera la présence d’amiante dans les matériaux et produits du bâtiment. En cas de présence avérée, une évaluation de l’état de conservation de ces matériaux (en clair, son accessibilité et son état de dégradation) sera effectuée pour déterminer les mesures à prendre.
L'état des risques et pollutions (ERP)
L’ERP concerne les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques (technologiques, miniers, naturels), dans une zone de sismicité ou dans une zone à potentiel radon. Ce document informe le futur exploitant des risques auxquels le local est exposé et des contraintes particulières qui pourraient affecter son activité.
L’absence de ce diagnostic peut constituer un vice du consentement et entraîner l’annulation de la vente ou une diminution du prix de cession.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Bien que moins connu dans le cadre des transactions commerciales, le DPE est obligatoire pour les locaux tertiaires de plus de 50 m². Il évalue la consommation d’énergie du bâtiment et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
Ce diagnostic prend une importance croissante avec les nouvelles réglementations environnementales qui imposent progressivement des obligations de réduction de la consommation énergétique pour les bâtiments commerciaux.
L’absence de ce diagnostic peut constituer un vice du consentement et entraîner l’annulation de la vente ou une diminution du prix de cession.
Le diagnostic électrique et gaz
Pour les locaux équipés d’installations électriques ou de gaz datant de plus de 15 ans, ces diagnostics ne sont pas obligatoires mais sont indispensables. Ils permettent de vérifier la conformité des installations aux normes de sécurité en vigueur et d’identifier les éventuels risques d’accident.
Un rapport détaillant les anomalies constatées est remis au cessionnaire, qui pourra l’utiliser comme base de négociation ou pour planifier les éventuels travaux de mise en conformité nécessaires.
L'accessibilité aux personnes handicapées
La réglementation concernant l’accessibilité des établissements recevant du public (ERP) aux personnes handicapées est particulièrement stricte. Le diagnostic d’accessibilité n’est pas systématiquement obligatoire lors d’une cession, mais il est cependant vivement recommandé.
Il va permettre au repreneur de connaître précisément les travaux à réaliser pour se mettre en conformité avec la législation, ce qui peut parfois représenter un investissement conséquent à intégrer par exemple dans son business plan.
Les conséquences juridiques en cas de manquement
L’absence ou la non-conformité des diagnostics techniques peut avoir des conséquences graves sur la validité de la transaction. Le cessionnaire peut invoquer l’erreur sur les qualités substantielles du bien ou le dol pour demander l’annulation de la vente.
De plus, le cédant engage sa responsabilité et peut être condamné à des dommages et intérêts si des problèmes surviennent après la cession et qu’il est prouvé qu’il en avait connaissance.
L'importance d'anticiper
La réalisation de ces diagnostics nécessite l’intervention de professionnels certifiés et peut parfois prendre plusieurs semaines. Il est donc essentiel d’anticiper ces démarches dès la décision de céder le fonds de commerce, pour éviter tout retard dans la transaction.
Par ailleurs, connaître l’état réel du local commercial permet au cédant d’ajuster son prix de vente en fonction des éventuels travaux à prévoir et de présenter un dossier vraiment transparent qui inspirera confiance aux acquéreurs potentiels.
La réalisation des diagnostics techniques constitue donc une étape incontournable dans le processus de cession d’un fonds de commerce. Au-delà de l’obligation légale, ces documents représentent une protection tant pour le vendeur que pour l’acheteur, garantissant une transaction en toute connaissance de cause.